O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) promete mais controle e segurança nas transações, mas especialistas alertam para risco de aumento da carga tributária.
Aprovado como parte da regulamentação da reforma tributária e disciplinado por norma recente da Receita Federal, o CIB surge como um marco para centralizar informações sobre imóveis urbanos e rurais em um banco de dados nacional. Conhecido como o “CPF dos imóveis”, o sistema reunirá dados hoje dispersos em cartórios e prefeituras, com promessa de transparência e redução de fraudes.
Segundo o advogado tributarista Ademir Gomes, embora o CIB represente modernização e maior segurança nas transações, também traz preocupações para estados, municípios e contribuintes, sobretudo pelo potencial aumento da carga tributária e pela complexidade no cumprimento das novas obrigações.
Inventário nacional
Na prática, o CIB funcionará como um grande inventário de imóveis no Brasil. Alimentado por prefeituras, cartórios, órgãos federais e pelo Cadastro Nacional de Imóveis Rurais, o sistema terá identificadores únicos para cada propriedade, funcionando como um documento de identidade imobiliária.
“O cadastro permitirá ao fisco cruzar dados de forma mais rápida e eficiente, identificando discrepâncias entre valores declarados e valores de mercado”, explica Gomes. “Esse controle, embora positivo para combater fraudes, pode gerar questionamentos de contribuintes que sempre declararam com base no valor venal ou em parâmetros locais definidos por prefeituras.”
Transparência x aumento de tributação
O governo defende que o CIB trará maior transparência e segurança jurídica. No entanto, especialistas alertam que os dados unificados podem servir de base para revisões fiscais e consequente aumento de tributos como ITBI, ITCMD e IPTU — além de impactar operações de construção civil sujeitas ao futuro IBS.
“Quando se estabelece um valor de referência nacional, há risco de que estados e municípios revisem suas próprias bases de cálculo”, aponta Gomes. “Isso significa que contribuintes que costumavam declarar valores mais baixos em operações imobiliárias podem enfrentar cobranças maiores. É uma mudança que impacta tanto o mercado quanto a vida do cidadão comum.”
Impactos para estados, municípios e cartórios
O CIB também exigirá mudanças estruturais nos cartórios e administrações municipais. Documentos relativos a obras de construção civil terão de ser incluídos no cadastro, e cada empreendimento deverá ter um número específico vinculado às obrigações acessórias dos futuros tributos IBS e CBS.
“Municípios terão que adaptar sistemas, cartórios vão precisar investir em tecnologia e contribuintes terão mais obrigações acessórias a cumprir”, avalia Gomes. “Esse custo de adaptação pode, no fim, ser repassado para a sociedade, onerando ainda mais o processo de aquisição ou regularização de imóveis.”
Riscos e oportunidades
Apesar dos desafios, o setor imobiliário pode se beneficiar com a redução de fraudes e o aumento da segurança nas transações. O sistema deve dificultar a prática de subavaliação de imóveis, que distorce preços e prejudica a concorrência.
“O CIB cria um ambiente de maior previsibilidade e confiança para investidores e compradores”, ressalta Gomes. “Mas essa modernização precisa vir acompanhada de regras claras de transição e de mecanismos que evitem a simples ampliação da carga tributária sob o pretexto da transparência.”
Testes e implementação
Segundo a Receita Federal, o CIB entrará em fase de testes em 2026, sendo integrado ao Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais). A previsão é que passe a ser utilizado como base de referência a partir de 2027, coincidindo com o início da transição do IVA Dual (IBS e CBS), cuja aplicação plena está prevista para 2033.
“Estamos diante de uma ferramenta que pode revolucionar a forma como o Brasil trata seu patrimônio imobiliário”, conclui Gomes. “Mas é essencial que haja cautela na implementação, para que a busca por transparência não se transforme em um fardo excessivo para contribuintes, estados e municípios.”
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