As hipóteses em que se admite a penhora de imóvel usado para moradia familiar devem ser interpretadas de maneira restritiva. Logo, o bem de família oferecido como caução em contrato de locação comercial não pode ser penhorado para pagamento de dívida de aluguel.
Com esse entendimento, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ deu provimento ao recurso especial (REsp) ajuizado por um casal de idosos, com o objetivo de evitar a penhora do único imóvel que possuem e no qual residem.
O bem de família foi ofertado como caução para locação comercial em favor de terceiro, o qual ficou dois anos sem pagar aluguel. Para saldar a dívida, o credor pediu a penhora do imóvel, que foi autorizada pela Justiça paulista.
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O Tribunal de Justiça de São Paulo – TJSP entendeu que o casal perdeu o direito de invocar a impenhorabilidade do bem de família no momento em que, de livre e espontânea vontade, ofereceu-o como caução.
Embora a caução não conste nas exceções à impenhorabilidade listadas no artigo 3º da Lei no. 8.009/1990, o TJ-SP decidiu equipará-la ao instituto da hipoteca, que permite a execução sobre o imóvel oferecido como garantia real.
Esse entendimento seria plenamente aplicável nas hipóteses em que o bem de família é oferecido como fiança, conforme a jurisprudência do próprio STJ e julgamento recente do Supremo Tribunal Federal – STF.
Essa aplicação não pode ser estendida ao caso em que o imóvel é oferecido como caução. Relator, o ministro Marco Buzzi destacou que fiança e a caução são institutos diferentes, enquanto modalidades de garantia do contrato de locação.
Caução é o instrumento pelo qual o cumprimento de uma obrigação é garantido, por meio de um valor depositado ou bem dado em garantia. Já a fiança é uma garantia pessoal, que vincula a pessoa do fiador a arcar com a obrigação, em caso de dívida. “Trata-se de mecanismos com regras e dinâmica de funcionamento próprias, cuja equiparação em suas consequências implicaria inconsistência sistêmica”, disse o ministro Buzzi.
Além disso, afirmou que o oferecimento de um bem de família em garantia não implica renúncia à proteção legal conferida ao mesmo. Para afastar a impenhorabilidade, seria necessário comprovar a violação da boa-fé objetiva, conforme já decidiu o STJ.
“A caução levada a registro, embora constitua garantia real, não encontra previsão em qualquer das exceções legais, devendo prevalecer à impenhorabilidade do imóvel, quando se tratar de bem de família”, concluiu o ministro Marco Buzzi.
Fonte: Revista Consultor Jurídico e REsp 1.789.505.
