O instituto jurídico do BEM DE FAMÍLIA adveio da necessidade de proteger o direito à moradia e à dignidade da pessoa humana, ou seja, visa a utilização de bens destinados à habitação que não podem ser penhorados, conforme expõe o doutrinador Carlos Roberto Gonçalves: “uma forma da afetação de bens a um destino especial que é ser a residência da família, e, enquanto for, é impenhorável por dívidas posteriores à sua constituição, salvo as provenientes de impostos devidos pelo próprio prédio”.
O artigo 1º da Lei 8.009/90, protege o bem de família: “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.”
O direito à moradia trata-se de Direito Social essencial, que há muito faz parte do texto da Constituição Federal, mas ganhou força com a redação do artigo 6º, dada pela Emenda Constitucional 26, de 2000, mantida com as adequações do texto, no ano de 2015.
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O artigo 3º, da Lei 8.009/90, determina exceções à impenhorabilidade do bem de família, dentre elas o débito que decorre do próprio imóvel e a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, tratando-se, portanto, de obrigação relativa.
Em 08 de março de 2022, com o julgamento do Recurso Extraordinário – RE 1.307.334, tema da repercussão geral 1.127, o objetivo foi permitir que locadores de imóveis comerciais sejam autorizados a penhorar bem de família do fiador de forma a garantir o recebimento de valores em caso de descumprimento contratual pelo locatário.
O julgamento foi de interesse prioritário de empresas do ramo imobiliário, pois, acredita-se que a proibição de penhora criaria insegurança jurídica, além de enfraquecer o mercado imobiliário e encarecer o processo de locação, visto ser o fiador uma alternativa que não traz custos elevados ao locatário, diferente do seguro-caução, fiança locatícia, dentre outras modalidades de garantia.
O julgamento no Supremo Tribunal Federal 0 STF, cujo voto do relator foi apoiado pela maioria da corte, foi no sentido de:
“Destarte, o fiador, desde a celebração do contrato (seja de locação comercial ou residencial), já tem ciência de que todos os seus bens responderão pelo inadimplemento do locatário – inclusive seu bem de família, por expressa disposição do multicitado artigo 3°, VII, da Lei 8.009 /1990 (…). Assim, ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel (contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador), o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário.”
Por fim, fixou, para fins de repercussão geral, a seguinte tese ao Tema 1127: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.”
