Apesar do Código Civil em vigor não definir o conceito de contrato, a doutrina o fez: “o contrato é um ato jurídico bilateral, dependente de pelo menos duas declarações de vontade, cujo objetivo é a criação, a alteração ou até mesmo a extinção de direitos e deveres. O contrato é um ato jurídico em sentido amplo, em que há o elemento norteador da vontade humana que pretende um objetivo de cunho patrimonial, constituindo um negócio jurídico por excelência”. [Flávio Tartuce. Manual de Direito Civil].
Com base nos ensinamentos do Professor, nos contratos bilaterais “os contratantes são simultânea e reciprocamente credores e devedores uns dos outros, produzindo o negócio direitos e deveres para ambos os envolvidos, de forma proporcional” [idem].
Sendo assim, “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. [CC, art. 476].
Portanto, o negócio jurídico realizado pelas partes, como não poderia deixar de ser, é caracterizado pela reciprocidade de obrigações.
Independentemente do motivo, é possível a rescisão contratual por qualquer um dos contratantes, posto que o ordenamento jurídico permite a resilição unilateral dos contratos (art. 473 do CC), todavia, a parte que der causa à rescisão terá que arcar com as penalidades contratuais e legais.
A parte só será eximida das penalidades se comprovar o justo motivo e que a parte contrária foi a causadora da rescisão contratual.
Nessa direção, ocorrendo a rescisão do contrato, têm-se que as partes contratantes devem retornar ao “status quo ante”, observando-se as penalidades que devem ser aplicadas a quem deu causa à extinção do contrato.
Se a parte adquirente dar azo à rescisão do contrato, a vendedora possui o direito de reter um percentual a título de cláusula penal, isto é, o recebimento de indenização pelo desfazimento do negócio, sendo admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, conforme aplicação da Súmula 83 /STJ.
Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do comprador e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.
A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel.
Isto para equalizar tanto o direito da vendedora, com custos de lançamento, comercialização e desfazimento do negócio jurídico, bem assim, restituir parcela ao comprador, ante à ruptura contratual.